Четко определитесь – кто (вы или риэлтер) занимается двумя важнейшими операциями: поиском квартиры и оформлением сделки/регистрацией. И первое, и второе дело требует профессионального подхода и наработок. Риэлтер учится эффективно работать месяцами. Оцените – сколько вы выиграете, если все постараетесь сделать сами, сколько при этом вы затратите сил и времени. Если вы решили найти квартиру для покупки самостоятельно и обойтись вообще без посредника, поставьте это дело на хороший качественный уровень. Выберите основные источники информации, где есть определенный шанс найти информацию от хозяев, методично просматривайте и прозванивайте предложения. Ваш первый вопрос должен быть: "Это агентство недвижимости?". Не отчаивайтесь, если в 99% получите утвердительный ответ. Это реальность текущего информационного обеспечения.

Работая с предложениями…
Если вы нашли чрезвычайно удачный по цене вариант – отнеситесь критически. Рынок слишком хорошо информирован и "схвачен", чтобы квартиры предлагались по цене ниже рыночной хотя бы на четверть. Видимо, в этом варианте есть какая – то закавыка. Таких закавык – десятки: отсрочка заселения, "убитость" квартиры, неудачные соседи и мн.др.
Если вам предложили "по – знакомству" соблазнительный по цене вариант – отнеситесь не менее критически. Вспомните, способны ли даже ваши самые лучшие друзья щедро одарить вас на 5 – 10 тыс. долларов?
Просматривая листинги предложений, не ориентируйтесь на то что, дескать, ваши знакомые недавно купили/продали по такой – то/такой – то цене. В любой сделке – десятки подводных камней, которые способны менять цену в значительной степени. Вдобавок, цена сделки и цена предложения в среднем различаются на 5%, и уж тем более они могут быть отличны от рыночной стоимости.
Вторичный рынок или первичный? Этот вопрос должен быть решен заранее. Все – таки, две разные истории. В любом случае, вторичный рынок – это квартиры зданий с накопленным износом, квартира может быть обременена криминальной предысторией. Новостройки – это недостаточное обеспечение инфраструктурой, проблемы с телефоном, задержка заселения и, нередко, отсутствие отделки. Сравнивать цены новостроек и вторичного рынка, не будучи специалистом, просто некорректно.
Если все же Ваш выбор пал на квартиру, которую предложили ваши знакомые, не стесняйтесь предложить оформить сделку в агентстве недвижимости. Запалатив 1 – 2% от стоимости агентству, вы получите полную информацию об истории данной квартиры, юридическое сопровождение, и огородите от возможных неприятностей, которые могут не знать да же Ваши знакомые

Выбор агентств и маклеров.
Выбор агентов, с которыми вы будете работать – дело не менее серьезное. Рекомендации ваших знакомых на счет того – то маклера – еще не повод для окончательного решения. Как показывает опыт, это ни на йоту не снижает цену и не повышает надежность. Выбрав риэлтерское агентство, стоит в нем побывать. Лицензиями все давно обзавелись, а вот "шарашкина контора" может быть выдана обстановкой в офисе, стилем общения и др. Признаки надежного агентства: деловое отношение к вам, хорошее оснащение офиса. Узнайте – состоит ли ваше агентство в каком – либо профессиональном объединении, какие обязательства это накладывает. Бывает не лишним и звонок туда, однако многое узнать вам в официальных структурах не удастся.

Работая с агентством...
Чаще всего, квартира в листинге закреплена за каким – то агентом риэлтерской компании. Работая по такому варианту, помните, что все риски должны нести компания и вы. Это значит, что во всех договорах должно звучать имя компании, а не риэлтера. Человек способен соблазниться 2 – 3 тысячами долларов залога и скрыться (или пойти на конфликт), а вот компания скорее пойдет на компромисс, чем потеряет репутацию, отняв у вас такие деньги.
Заключая договор на обслуживание вас компанией, четко предусмотрите (и пропишите) все кризисные варианты – форс – мажорные обстоятельства, кто какие несет риски и пр. То что вам подсовывают некий "стандартный" договор не должно усыплять бдительность. В крайнем случае, сделайте приложение.
Просматривая квартиры вместе с вашим маклером, обращайте внимание на то, чьи интересы он в большей степени отстаивает – ваши или хозяина. Помните, маклер должен быть, прежде всего, заинтересован в проведении сделки, его задача – искать компромисс между вами и продавцом. Пристрастность – признак непрофессионализма.
Если вам говорят о том, что кроме вас объявился еще какой – то покупатель, который дал на 500 – 1000$ и предложат в ответ поднять планку – насторожитесь. Скорее всего, вас дурят, и никакого конкурента нет, а есть просто желание снять с вас побольше денег.
Будьте реалистами. Если вам отказывают в снижении цены квартиры и приводят веские доказательства, то лучше или пойти на попятную или отказаться от варианта. Риэлтеры быстро теряют интерес к упертым клиентам. Нередко они пользуются правилом "трех" – делают три предложения, а затем перестают на вас работать.
Помните – кроме вас у риэлтера хватает и других клиентов. Не отчаивайтесь, если он вам не звонит и не информирует о ходе дела.

Осматривая квартиру…
По дороге – осмотритесь, кто ваши будущие соседи по району. В ином месте очень характерны лица в транспорте или возле ларьков. Жить среди пролетариев рекомендуется только представителям этого славного класса.
Двор, подъезд, лифт – составная часть вашей будущей собственности. Не покупайте камеру в тюрьме. В квартире отметьте те нюансы, которые обычно упускаются в листингах. Это высота потолка, тип перекрытий (топните ногой – стены, зачастую, начинают просто вибрировать от этого), проводка, состояние сантехники, пола.
Не забудьте спросить – включена ли площадь балкона/лоджии в общую площадь. Иной балкон не достоин такого права.

Решите – какой нужен ремонт.
Ориентируйтесь на такую цифру – чистовая отделка (аналог капремонта) обходится от 50 – 100$ за кв.м. Косметический ремонт стоит на порядок дешевле. Также прикиньте – как долго еще продержится сантехника, сколько придется затратить на нее. Оценив ремонт, прибавьте эту сумму к цене квартиры. Это будет реальная стоимость того что вам нужно. Сравнивайте разные квартиры исходя именно из этой стоимости. Особенно это важно, когда вы сравниваете новостройку и обычную квартиру.
Готовясь к первой встрече с хозяевами составьте, список вопросов по квартире: ее предыстория, текущий статус, кто прописан, есть ли среди них несовершеннолетние, проходящие срочную службу в армии, отбывающие заключение, психически нездоровые люди и др. Теоретически это должен будет делать риэлтер, но береженого бог бережет. Список нужен, т.к. иначе вы можете упустить ряд важных моментов, а переспрашивая их по телефону вы не будете видеть лица отвечающего. Кстати, движение зрачков глаз по диагонали из верхнего правого угла в нижний левый – признак того, что отвечающий что – то сочиняет.
Решив, что эта квартира подходит – поставьте все точки над "i".
Кто оплачивает расходы по оформлению сделки, куда и в какие сроки будет осуществлена выписка, какая сумма пройдет в договоре, какой риск несет хозяин если раздумает продавать или не сможет освободить квартиру, какова судьба телефонного номера, как контролируется отсутствие долгов и пени по квартплате и коммунальным платежам.
Проблема суммы в договоре следующая: хозяин должен заплатить установленные налоги, поэтому он заинтересован в том, чтобы в договоре стояла стоимость БТИ.

Вы решили покупать…
Нередко продавцом выступает доверенное лицо владельца квартиры. Это нормальная ситуация, однако, получите на руки копию доверенности и лично проверьте – есть ли в природе нотариальная контора, удостоверившая этот документ. Крайне неплохо сверить печать (подпись) на доверенности с печатями (подписями) этой конторы, а также связаться с хозяином. Правда, последний может оказаться подставным лицом, тут уж будьте бдительны.
Договорившись о сумме сделки, сделайте несколько звонков другим агентствам и предложите эту квартиру как бы на продажу, не забыв подробно описать все нюансы. Вы услышите ряд мнений о цене такой квартиры. Сверьте ее с вашим случаем. Если расхождение велико и не в вашу пользу – вернитесь к торгу и выложите на стол те аргументы, которые вы выслушали от агентств.

Процедура сделки
Решив купить квартиру, вы вносите определенный залог. Здесь есть ряд моментов. Залог (задаток) должен быть оформлен риэлтерским агентством и сопровожден договором, где отмечается что деньги принимает агентство, а не физическое лицо.
Зачастую агентство под видом залога оформляет аванс. Это ход не в вашу пользу. Залог (задаток) остается вашей собственностью, обремененной обязательствами (которые должны быть прописаны в договоре). Государство, в случае чего, может встать на вашу сторону. Аванс (авансовый платеж) – это уже часть выплат, и вашей собственностью перестает быть, едва вы его осуществили. Вернуть его обратно крайне трудно, т.к. аванс может быть легко интерпретирован как оплата усилий со стороны агентства и продавца. В любом случае, аванс связан с совершаемой сделкой. Пока нет сделки – нет и аванса.
В договоре четко должен быть прописан порядок расчетов.
Процедура имеет два этапа – этап регистрации сделки в органе государственной регистрации, после которой стороны в установленном порядке должны выполнить условия сделки и этап регистрации перехода права собственности на квартиру. Лучше если часть денег передается после прохождения обоих этапов, включая реальное освобождение квартиры. В любом случае, раньше первого этапа (пусть и после удостоверения договора в нотариате) деньги отдавать не следует. Любая передача вами денег должна быть удостоверена, агентство должно обеспечить документальное сопровождение этого факта.
Важным моментом является то, что должно быть документально подтверждено намерение прописанных в квартире лиц (не являющихся владельцами) выписаться из квартиры. Также должно быть согласие супруга хозяина (если он в браке) на сделку, если квартира была приобретена во время брака. Особый нюанс – дети. Родители или попечители должны предоставить документы о своем согласии выписки детей.

Обязательно указывайте долларовый эквивалент суммы сделки. Даже если вы используете стоимость БТИ. Сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Что может остаться от ваших гривен – понятно? При указании суммы продажи раной стоимости БТИ обязательно возьмите расписку с хозяина квартиры на полную сумму которую вы заплатили ему, не лишне что бы в расписке, как свидетель расписался представитель агентства недвижимости.
Текущее законодательство позволяет заключать договора в простой письменной форме. Стоит ли это делать? При нотариальном удостоверении сделки вы платите пошлины, но нотариальная система как бы страхует вашу сделку. Это актуально, т.к. реальной проверки всего и вся в Регистрационной палате не происходит (хотя намечалось). При договоре в простой письменной форме денег вы не платите, но лишаетесь опытного взгляда третьего лица (все – таки риэлтер – заинтересованная сторона), вдобавок ваши бумаги могут завернуть в регистрирующем органе как несоответствующие установленным.
Идеальной схемы расчета не существует. Разные агентства используют свои наработанные схемы. Ознакомившись с предложенной схемой, оцените (получите консультацию специалиста) – что произойдет с вашими деньгами в разных форс – мажорных ситуациях. В их числе: отказ Регистрационной палаты в регистрации сделки и перехода права; прекращение деятельности риэлтерского агентства; отказ продавца осуществлять условия сделки; ущерб квартире в результате стихийных бедствий.

После сделки.
Как уже отмечалось, сделка может быть признана ничтожной в течение 10 лет. Поэтому, постарайтесь узнать – куда был выписан предыдущий владелец. Конечно, мошенник скроет следы, но чаще всего мошенничества нет и всплывает нюанс, о котором вообще никто не подозревал. В этом случае, привлекайте к решению этого нюанса (скажем, через мировое соглашение) бывшего владельца. Он – сторона, заинтересованная не в меньшей степени в том, чтобы сделка так и осталась состоявшейся.
Другой момент – если за квартирой обнаружилась задолженность. Законодательство на вашей стороне, если подобные моменты были прописаны в договоре. Если вы об этом забыли – извольте платить, счета выписываются на квартиру (телефонный номер) и репрессии со стороны коммунальных служб падут отнюдь не на бывшего владельца. Имея же документы, вы можете грозить судом бывшему хозяину.